无论在哪个国家，房地产从来都是关乎国计民生的大事。对于一个拥有14亿人口的中国来说，更是如此。

在新中国的历史进程中，如何让人们都住得上、住得好，始终是我国社会治理的核心内容之一，常常要“举国之力”进行调整和配置。

在这些大调整中，我们能看到两条清晰的线索：其一是住房制度改革，它奠定了中国人的居住格局；其二是住房供给的阶段转变，它将决定中国人的居住质量。

70年的制度改革和供给调整，一个“变”字蕴藏着成功的基石。

在时代变迁的大背景下，我们亦能看到企业如何把握住时代的脉搏，如何获得持续发展的动力来源。

纵观新中国70余年的发展历程，我们不难发现，国人的居住形式经历了几次重大变化。在这些变化背后，基本住房制度的改革起了决定性作用。

从建国到改革开放以前，在低工资制下，政府需要给居民提供维持基本生活的实物补贴，福利公房就是其中之一。同时，由于建国初期城镇化进程不快，城市人口没有出现大量猛增，福利公房也勉强够用。

但是，这种理想化的住房制度，却遭遇了现实阻碍：

首要的问题是，它在经济上难以维系。福利住房90%以上的建设投资要依靠中央和地方拨款，少量靠单位自筹，职工缴纳的租金却极低。租难养房，财政压力大。

而因为经济上入不敷出，许多单位发现福利住房是一件“多建多赔、少建少赔、不建不赔”的事，自然就不怎么积极盖楼。

到改革开放前夜，我国城镇住房供给就有些吃紧了。国家建委数据显示，1978年，全国190个城市人均居住面积竟然从建国初期的4.5平方米下滑到了3.6平方米。

住房短缺问题逐渐浮出水面，该如何是好？

人们意识到，原先的福利住房体系难以满足国家发展的需要，我们的住房制度急需一场变革，来适应新的经济和社会环境。而在当时的中国，制度改革的前提是思想观念的革新。

就在这思想与制度的紧张对峙中，一位伟人把握住了时代的脉搏，拉开了改革的序幕。

1978年9月，指示传达到了城市住宅建设会议上：“解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款……”

1980年4月，发表《关于建筑业和住宅问题的谈话》：“城镇居民可以购买房子，也可以自己盖，不但新房子可以出售，旧房子也可以出售，可以一次付款，也可以分期付款”。

邓公的讲话，好似一声惊雷，击碎了人们的思想禁锢，全国上下投入到住房商品化的试验和推广之中。

在1980~2001年间，一系列土地、金融、财税政策的改革接踵而至。学界将这段以住房商品化为主导特征的制度改革称为“一次房改”。

1980年1月8日，深圳市房管局组建深圳经济特区房地产公司（现深房集团），这是中国第一家房地产企业。此后数年，中国诞生了一大批房地产企业，“国家队”、民间资本先后入场。

1997年前后，在亚洲金融危机的影响下，中国的进出口、外商投资都受到了严重的冲击。这时，房地产对经济的拉动作用开始凸显，房地产增加值占GDP的比重开始快速上升。2003年8月，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，正式将房地产界定为“国民经济的支柱产业”。

图源：《全球房地产》

成立于1992年的碧桂园，抓住了中国房地产行业的早期红利，从广东顺德的一家乡镇企业，逐步发展成为中国最大的新型城镇化住宅开发商。2017年，碧桂园首次跻身《财富》世界500强的行列，这几年还在榜上实现了“四连跳”。

回顾这家中国顶级房企的成长史，我们能发现企业与时代的深刻联系。

一方面，它是在中国城镇化和经济增长的迅速突进中，借势起飞。1998~2018年，中国城镇化率从33.4%上升至59.6%，中国城镇人均可支配收入年均增长11%。这两大因素给房地产企业创造了历史性的发展机遇。

另一方面，碧桂园不断的自我革新也是中国改革开放走向纵深的一个缩影。在发展遇到瓶颈时，碧桂园将挑战转化为机遇，着力推动内部组织系统调整：展开“未来领袖”计划、引进合伙人制度来吸引人才、留住人才；并通过组织结构扁平化、权力下放等方法，更新管理模式，从而激活企业的创造创新能力。

借势发力、因时而变，是这家企业能够在住房商品化时代的大潮中站稳脚跟的关键。

“一次房改”的推出，是为了解决住房短缺的问题。但经过了房地产业近20年的飞速发展，“短缺”并不再是困扰中国城市重大难题。

相反，我们面临的似乎更多是过剩的问题，正如《大国大城》作者陆铭指出，我国许多城市“当前已经出现新城超标规划的现象，大量住房库存需要消化”。

其实，这种发展过程并非中国所特有。恒大研究院指出，许多发达国家的房地产市场都经历了3个阶段：大建设阶段、提质降速阶段、存量房阶段。

比如美国就在二战后展开了快速的建设，但到了70年代，美国的新开工数达到峰值，此后住房建设换挡减速。现如今，美国的房地产市场以二手房交易为主，后者在2017年占房地产成交总量的80.7%。

美国住房开工数（单位：千套）

类似地，中国现在正经历住房供给的阶段转换。在“一次房改”引发的“大建特建”后，全国新开工房屋面积在2013年达到顶峰，出现回落。

图源：《全球房地产》

这意味着，中国房地产市场已经进入到了“提质降速”阶段，亦有少数城市化率较高的地区提前迈入了存量房市场。

我们可以这样理解“提质降速”：住房供给的降速是一种被动调整，当大部分地区存量充足、小部分城市供给过剩的前提下，市场必然要控制产出；而房屋质量的提升则是一种主动尝试，房地产企业要在这一阶段寻找新增长点，以回应中国人住房需求发生的种种变化。

这些变化，与一系列经济、社会因素密切相关：

随着国民经济持续增长，居民收入不断提高，人们的住房消费自然会升级。继福利住房-公房-商品房的转变之后，消费者对住宅的品质提出了更高的要求，而在我国许多城市，住宅质量仍存在不少问题；此外，区域的选择、开发商和运营商的品牌实力也成为了人们购房时的重要考量。

谈到社会层面，人口和家庭结构的变化不容忽视。几次人口普查的数据显示，中国平均家庭规模在持续缩小，从2000年的每户3.44人降至2020年的每户2.6人；随着未来城镇化的进一步推进，家庭规模还有进一步下降的空间，这一点可以在德国、日本等先发国家找到例证。

家庭规模的小型化会让房地产的供给发生至少两种变化：

其一是要有更多小户型的住宅，以满足从大家庭裂生出来的住房需求；其二是社区要提供更多、更优质的服务，来承接小家庭难以实现的功能，比如要给年轻人打造更多的社交和休闲空间，还要为空巢和独居老人提供社会化的养老服务。

总而言之，在住房消费升级和人口结构变化双因素的叠加下，未来中国人的居住需求将是多种类、多层次的。

作为中国房企的龙头，碧桂园对这些变化做出了全面的回应。

2021年，碧桂园推出了“星、府、云、天”四大产品系，清晰匹配四大类客户群体，在规划、户型、装修、配套等方方面面精心打磨，为消费者带来更“懂你”的家。

星系产品强调"功能空间的情景叠加"，让有限的空间发挥无限的价值。通过动静分离的设计，让人们充分利用空间，办公、休憩、娱乐或健身互不干扰。同时，星系产品也充分考虑年轻人开展聚会、剧场、运动等社交活动的需求，创造出拥有丰富可能性的社区共生场。

碧桂园·星系产品效果图

府系产品对标“三世同堂”的大家庭，兼顾东方美学与实用主义，用宽阔的空间包容每一位家庭成员的个性需求，老、中、青三代人都能享受中式家庭生活的格调，也能拥有不受干扰的自由空间。

碧桂园·府系产品实景图

云系产品是"智能家居+智慧社区"的完美调和，打造全屋智能控制系统和社区云服务平台，为居住者带来舒适、便捷、体贴、全场景的4C云享住宅。

碧桂园·云系产品智能家居

碧桂园·云系产品智慧社区

天系产品则是碧桂园集建筑、装修、园林、配套等最高品质标准于一身的、具有行业标杆引领作用的作品。天系产品在各大城市的繁华中心开辟一方幽静的栖居之所，形成从生活到配套，再到圈层与资源的链接。

碧桂园·天系产品实景图

面对突如其来的新冠疫情，碧桂园从居住需求出发，启动了健康住宅体系的全面升级：用更好的户型和楼栋设计，提高日照和通风的效能；辅之以社区配套、物业服务的全面升级和社区环境的严格把关，将人们的健康、卫生放在首位，为抗击疫情助力。

对市场需求的精准把握，以及对产品质量的严格要求，是碧桂园核心竞争力的根本来源。

“一次房改”保证了房屋数量充足，“提质降速”促进了房屋品质提升，但是，我国对于住房问题的探索仍远未终结。

有学者指出，“一次房改”时期提出的“高收入靠市场，中等收入靠支持，低收入靠保障”价值取向，在今天看来仍具先进性。

但是在过去的实践中，我们对住房商品化的关注，显然胜于对住房保障的追求，这导致了理想与现实的偏差，也催生了一些社会问题。

在对这些新问题的“纠偏”中，中国迎来了“二次房改”。

学界认为，“二次房改”从2003年正式开始。

2003年8月国发[2003]18号文颁布，提出“建立适合我国国情的住房保障制度”和“改革住房制度、完善住房补贴制度”的改革基调，发出了调节“住房体系过度商品化”，加强保障房体制建设的信号。

紧接着，一系列文件在几年间相继出台，进一步阐述保障房的政策条例，探索解决低收入家庭住房困难。“二次房改”继续深化。

图源：马先标, 2014

近几年，我国对房地产市场的调控力度不减。2016年底中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后各地政府密集出台了与之相配套的政策，有的增加土地供给，有的增设融资限制，都是想稳住房地产市场

简言之，房地产行业迎来了“新周期”，行业性质也开始从金融属性向制造业、消费业转变。

此时，中国的房企有了新的时代使命：它们不再只是经济增长的推进器，也成为了经济治理、社会治理的重要一环。

从碧桂园的故事中，我们可以看到中国企业如何能在这些领域有所作为。

从1997第一笔大额捐款开始，碧桂园就将扶贫公益事业视为公司的主业之一。公益慈善事业，一坚持就是24载。立业至今，碧桂园创始人及集团累计参与社会慈善捐款已超87亿元，并主动参与全国16省57县的精准扶贫和乡村振兴工作，已助力49万人脱贫。

碧桂园脱贫攻坚表彰现场

2010年广东设立“扶贫济困日”后，总部位于广东的碧桂园就积极参与其中。今年6月30日，这项活动于广州再次举行，碧桂园集团在2020年捐赠6.8亿元基础上将再加3.5亿元，继续助力广东巩固拓展脱贫攻坚成果，推动乡村全面振兴。

许多人不知道的是，全国第一所纯慈善、全免费的普通高中学校，就是碧桂园在2002年创办的——国华纪念中学。从入读国华开始，直至大学本科或研究生毕业，每一个学生的学习、生活、交通等一切费用全部由学校承担。截至2020年，这所慈善高中在校学生494人，已毕业2582人，硕士803人，博士141人，出国深造108人。

点击播放：国华的孩子们

教育扶贫，扶智又扶志

这种以人为本的理念，也体现在碧桂园对一线员工的关怀上。

为解决工友们“看病难、看病贵”的问题，拿其中一个区域举例，今年4月16日，碧桂园浙中区域金华义乌国贸大道项目党支部邀请义乌复元医院医护人员，进入工地一线，为200余名建筑工人免费体检。“把支部建在建筑工地上”，碧桂园的党建活动为施工建设项目行稳致远保驾护航，既保障了工友权益，又维护了工地和谐。

近年来，碧桂园还大力发展机器人、现代农业，向“高科技综合性企业”转型。这家中国房企，不仅在探索城乡融合的新模式，甚至扛起了科技创新的重任！

碧桂园博智林机器人大楼总部

博智林外墙建筑机器人

从管理学上讲，社会责任行为是企业健康的外在表现，而企业健康是企业维持竞争优势的基础和前提。

在当前的转型期，企业履责与可持续发展更是相辅相成。碧桂园践行社会责任、彰显使命担当，为企业未来的持续发展提供了坚实保障。

市场的力量，为中国人的居住创造了奇迹，我国城镇人均居住面积已从1949年的4.5平方米增加到如今的超30平方米。

从中长期来看，我国的房地产业仍大有可为。收入上升、城镇化推进的长期动力，以及消费升级、人口结构的最新变化，也给房地产市场创造了巨大潜力。

另一方面，房地产供给的结构失衡和区域差异也不容忽视，它们始终都是影响宏观政策的重要因素，也将对房企的经营决策产生深刻影响。

变数仍存。

唯一可以确定的是，只有那些紧随时代步伐，永远锐意进取，坚守社会理想的企业，才能笑到最后。

免责声明：市场有风险，选择需谨慎！此文仅供参考，不作买卖依据。

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