据迈点研究院发布的《2023年中国酒店投资与发展报告》数据显示，受持续向好的宏观环境和不断提升的酒旅消费影响，中国酒店投资市场显现出百花齐放、强势反弹的优势局面，中端酒店引领签约浪潮，中高端酒店品牌开业增速，酒店拍卖项目成交率不断上升，资产管理成为行业热词。为探索新时代下酒店投资市场的发展趋势，2023年6月28日-6月30日，由文旅一站式服务平台迈点联合文旅资产管理平台迈居举办的第十二届迈点品牌发展大会于上海阿纳迪酒店隆重开幕，作为大会的重要篇章，第二届迈居投资峰会于6月29日成功举办。

1个权威报告、1场圆桌对谈、1场行业论辩、13个品牌深度分享……本场峰会聚焦品牌创新、品牌营销、投资思路等多个话题，深度解读酒店投资市场的变革与未来发展。峰会共有300+人参会，包括业内资深人士、知名学者、品牌代表、行业投资人等。150位投资人中，既有经验丰富的资深投资人，也有观念标新立异的“酒零后”投资新锐。首旅如家酒店集团、臻庭酒店集团、福朋喜来登酒店、希诺酒店、恒力酒管、锦颐连锁酒店、良程酒管、一元股份、银河电竞酒店、变形积木、未来居等作为本场盛典的合作伙伴共同参加和见证这一场行业大会。

1、驭酒店投资的时代之风

随着人们生活水平的提高和旅游消费的增加，酒店投资行业的前景也越来越广阔，挑战和变革同在，活力与机遇共存。

中国饭店协会连锁酒店投资专业委员会理事长谢树祥认为，未来酒店企业需要更加注重品牌建设和服务质量，提高酒店的竞争力和吸引力。同时也要积极应对市场的变化和挑战，扩大精准的供给，提升供需动态的匹配，发掘和释放出潜在的消费市场，积极拥抱新技术、新模式和新业态，为酒店行业的发展注入新的动力和活力。

图注：中国饭店协会连锁酒店投资专业委员会理事长谢树祥

回望中国酒店投资市场过去一年的发展，开业、签约、拍卖数据的起伏跌宕背后隐藏着行业的发展启示。迈点研究院首席分析师郭德荣在解读《2023年中国酒店投资与发展报告》时表示，中国酒店投资市场拥有城市更新和乡村振兴“双向驱动”的新机遇，即将进入“回归理性、以内生长为核心竞争”的新周期。未来，中国酒店业也将迎来各档次产品差异化经营与发展的新格局。

图注：迈点研究院首席分析师郭德荣

2、品牌投资：往规模走，向品质去

今年以来，投资市场火热，国际和本土酒店集团纷纷加速场跑马圈地，意图占据更大市场份额；同时，中国经济转向高质量发展阶段，推动酒店品牌进入品质大年，这也意味着品牌的竞争维度不再单一。在这过程中，既有资深品牌的优势凸显，也有创新品牌的合力破局，还有文旅项目融合发挥投资潜力，更有科技企业的强势赋能，共同推动投资往规模走、向品质去。

1）打铁还须自身硬，紧扣差异化优势

随着年轻一代成为消费主体，体验化、品质化的住宿体成为关键，如何紧扣差异化优势持续占领消费心智，满足投资人诉求，才是品牌投拓的关键。

对此，首旅如家酒店集团发展中心副总经理王静以建国璞隐酒店为案例提出中高端酒店要围绕“专、精、特、新”四大关键词进行变革，推进品牌高质量发展，打造硬核业务能力。而这种“觉醒”与“向新力”一方面表现为产品端精益出新，缔造好产品、好体验、好价格、好收益和好发展；另一方面在发展端远拓深垦，多线城市全面布局，满足消费者出行、度假、康养的多面诉求。

图注：首旅如家酒店集团发展中心副总经理王静

作为当今市场上备受瞩目的酒店投资领域，商旅酒店受到越来越多消费者和投资者的青睐，这也意味着其面临更加激烈的市场竞争。艺龙酒店科技良程酒管品牌负责人鄢峋从需求侧、供给端、供给侧三维出发，认为中端酒店品牌的生存法则是要与时代同频，洞察市场变化，同时发挥平台优势，为酒店投资全周期赋能。

图注：艺龙酒店科技良程酒管品牌负责人鄢峋

近年来，全球兴起一种健康可持续生活方式——乐活，这种聚焦用户体验的思维模式深深影响了品牌产品的打造过程。一元股份酒管总裁魏杰认为，在品质升级+体验升级的浪潮下，酒店被寄于“新型生活方式”载体的期望。格集曼酒店便是看到这一趋势，一方面推动“格”系全新产品线的落地，加速微笑体验的创新升级；另一方面积极推动一元生态圈多业态系统发展，发挥供应链会员及运营优势，助力酒店投资符合时代脉搏。

图注：一元股份酒管总裁魏杰

服务质量作为酒店行业的核心要素，对于酒店的综合价值至关重要，不少酒店聚焦服务体验的提升，同样也能走出一条优势之路。臻庭酒店集团创始人陈雷表示，这种服务思维在臻庭品牌中有多种表达。一是对客，臻庭坚持“把员工当家人，把旅客看作家中做客的朋友”为其打造极致体验；二是对待加盟商，臻庭致力于为其创造真实价值，解决加盟商的痛点，为其投资提供高品质的品牌服务。

图注：臻庭酒店集团创始人陈雷

从商业空间的发展来看，目前业态融合或者业态转化已经成为常态。雅高集团大中华区高级发展总监朱涵博强调，无论是做酒店还是做公寓，一看租金、二看坪效、三看产品、四看投入产出。

图注：雅高集团大中华区高级发展总监朱涵博

2）插上想象的翅膀，创新思维打通“任督二脉”

新酒店投资时代，唯有强大的运营能力才能带来高投资回报，对于酒店品牌来说，专注于创新能力、运营能力和管理能力的多维提升，才能打造真正受投资人认可的酒店产品、打通投资壁垒。在这过程中，创新思维是品牌破圈突围的关键。在本场大会上，四个创新品牌也带来了全新的思考，均拿到了现场投资人举起的“期待”牌。

作为万豪国际集团旗下经典精选品牌，福朋喜来登酒店的品牌焕新，赋予了福朋喜来登更加年轻、轻松、独特的形象，其在保留经典格调的同时，加入了更多的时尚元素，使这个具有30多年历史的品牌焕发出新的生机，也更迎合新一代旅行者的喜好，在旅途中更好平衡工作和享受，商务和休闲两相宜。

图注：万豪国际酒店集团大中华区酒店业务发展副总裁王宇

成立于2019年的希诺酒店品牌，旨在提供高颜值、自在、有格调、接地气的产品服务，在设计中融入潮流、轻质、美感、社区等文化元素，理念新颖、特色突出，为顾客带来旅途中的小美生活体验。其在产品打造中对城市向上力量提出了三维诠释，包括城市更新的新生力量——让酒店成为城市社区文化共创着；旅途适在的美好力量——为消费者提供具有性价比的体验；人生向前的精进力量——向往美好、创造美好和分享美好。

图注：壹隅生活CEO&希诺酒店创始人殷乾元

基于当下酒店服务的变化，着眼于塑造世界一流的、以仁爱文化为核心的民族酒店管理品牌恒力酒管，以“仁爱服务”为底色，赋能品牌，构筑出具备专属新生活范式的酒店品牌系列，包括致力于“雅活”的恒力大酒店，为典雅商务品味而生；致力于“焕活”的恒力度假，为追求身心畅游而来；致力于“乐活”的恒力悠客，为筑梦青春活力而启，多元品牌矩阵助力恒力酒管打造生活方式新场域。

图注：恒力酒店管理市场营销中心总监郝明

作为内蒙古本土连锁品牌，锦颐集团拥有锦颐、锦颐优选和云颐自在三大酒店品牌，以品牌营销、服务营销、文化营销的经营理念，致力于成为中高端酒店连锁行业的服务领先者、悠闲娱乐行业的前瞻创新者和餐饮行业的实干者。其在成立发展的16年间，深耕区域市场并拿到了零关店、零亏损的优秀成绩。

图注：锦颐连锁酒店总经理创始合伙人王凤兰

3）科技赋能，酒店投资中的智能化必要性

近年来，中国酒店行业的数字化、信息化转型正逐步成为重要的行业发展趋势，各大酒店集团也在人工智能、大数据、云计算的推动下，逐步向数字化和信息化转型。未来居销售副总王朝琦表示，提升酒店智能化一方面可以提升消费者的入住体验，还可以通过一系列智能化的植入和相关智能化SaaS系统，帮助酒店提升运营效率。“通过智能化的设备、服务质量的分析，可以帮助酒店分析调整一系列的运营决策。”

图注：未来居销售副总王朝琦

科技应用在存量酒店投资层面，则可以实现酒店投资过程中降本增效。变形积木酒店事业部VP张戴淇举例称，从变形积木的工厂现场，从测量开始用点云技术，可以40分钟完成数据测量，BIM系统会自动下单到附近工厂，生成清单，大大节省装修时间。“装配式装修的一大优势是允许后悔，即根据外面市场结构的变化，客户群体的变化，可以帮助酒店重装，及时转变风格，适配不同的酒店客户。”

图注：变形积木酒店事业部VP张戴淇

4）文旅融合，品牌投资新视角

当下的酒店投资早已不仅仅局限于行业内的资产交易，而是与文旅融合等紧密结合，连云港市花果山风景区管委会副主任郁凯以花果山景区为案例解读了文旅+酒店的双向奔赴。据了解，连云港花果山风景区面积76万平方公里，海拔624.4米，拥有丰富的旅游资源、文化积淀和交通环线优势，未来将围绕“西游”打造特色小镇，结合度假酒店项目共同推进文旅融合的落地，为众多投资人带来品牌投资的全新视角。

图注：连云港市花果山风景区管委会副主任郁凯

3、资产管理双管齐下，先避坑，再攀越

随着“全球化下酒店的资产重塑与升级”、“中国酒店业的资产管理突围”等围绕酒店资产管理的话题热度提升，行业对酒店资产管理的关注度不断提高。不过，当下的中国酒店资产管理仍处于初级阶段，充满机会与风险。

作为迈居创投导师，中国饭协连锁委常务副理事长白航强调：“酒店投资一定不是投资于未来的情怀，而是投资于未来的收益”。其针对物业选择、工程条件、产品设计、品牌选择、管理团队五大酒店投资要素，提出了“铁三角”模型，即“区位(40%)+产品(40%)+服务(20%)=体验”，并通过对区位、产品和服务的拆解，助力酒店投资高效落地，实现资产价值跃升。

图注：中国饭协连锁委常务副理事长白航

中国酒店行业发展至今已有四十多年，酒店投资从地产驱动恢复到不动产的投资属性，资产流动也让酒店价值重新回归，面对酒店资产管理标准化的新时代，想要推动酒店资产价值的最大化，早已没有普适性的方法论，深入了解投资需求，明确投资定位，创新投资运营才是切实可行的方法论。

图注：F.O.G富尚资产集团董事长陈晓欧、金茂（中国）酒店投资管理有限公司CFO张润红、迈居主理人伍园媛、中饭协酒店资产管理专委会常务副理长事夏国跃、酒店资产经理人协会中国分会常务理事柘辉（从左至右）

在迈居主理人伍园媛主持的圆桌论坛环节，中饭协酒店资产管理专委会常务副理长事夏国跃强调，从投资者的角度来看，我们千万不能变成片面追求每年的投资回报，片面追求短期的财务指标。

金茂（中国）酒店投资管理有限公司CFO张润红认为，酒店投资人无论做任何投资，都要明确知道投资的目的是什么，这要求酒店投资人在进行投资时，既要认识投运一体化的重要性，也要在投资阶段做好产品定位。

酒店资产经理人协会中国分会常务理事柘辉表示，中国酒店发展是随着地产而发展的，过去大量地产开发的酒店投资成本很高，但当下谈酒店资产管理时要抛下历史成本的问题，酒店价值要站在另外一个起点上，真正从运营的角度、资管的角度去提升价值。

“以退为始去考虑酒店是比较符合逻辑的投资思维模式。”F.O.G富尚资产集团董事长陈晓欧强调，未来国内市场，基础设施类公募REITs很有可能会成为酒店业未来退出的重要方式。

4、投资“奇葩说”，品牌连锁化的正反博弈

随着时代的变迁，新一代的投资人已崭露头角，他们不再循规蹈矩，不再盲目跟风，其对品牌连锁、酒店投资也有着全新的视角和看法。作为本场大会的创新环节，「投资后浪说」环节围绕“品牌连锁化是必然趋势吗”这一话题展开首场行业论辩，本场辩论赛不仅有酒店品牌的创始人，还有年轻一代酒店投资人，更有粉丝百万的知名旅游博主。

图注：七羽集团银河电竞酒店品牌创始人杨洋、95后青年酒店投资人查怡如Doris、抖音101万粉丝知名旅游博主赵少学长、EAH青伴教育CMO首席发展官张叶凡、抖音43万粉丝知名酒旅博主&乐活之旅MCN联合发起人Daisy、盛联国际战略咨询师宋欣蔚、90后单体酒店投资人程宁（由左至右）

在EAH青伴教育CMO首席发展官张叶凡的主持下，正方一辩抖音101万粉丝知名旅游博主赵少学长表示，酒店连锁化是必然趋势，原因在于标准化的连锁品牌可以给差旅需求高的消费者带来更加安心的住宿体验，多元品牌可以匹配更加丰富的客源类型，连锁品牌拥有稳定的产品和服务预期、很少“踩坑”。

反方一辩抖音43万粉丝知名酒旅博主&乐活之旅MCN联合发起人Daisy则认为，随着中产阶级的壮大，单体酒店可以为其提供更加高端化的酒店产品和更具体验感的增值服务，同时单体酒店在品牌的美学表达和在地文化的融入层面更具优势。

正方二辩95后青年酒店投资人查怡如Doris从品牌专业性多角度认为，连锁品牌经过多年的运营，拥有专业的团队管理，可以助力酒店提升运营效率，降低人力成本。同时，连锁酒店品牌也正在灵活化，给投资人带来切实的收益。

反方二辩盛联国际战略咨询师宋欣蔚则认为，单体酒店的优势是其市场占有率更高，具有压倒性的数量和地理分布的优势，投资上也有更高的灵活度，业主可以把控自己的产品。在日常运营中，业主也可以根据市场变化灵活调价。根据市场供求关系，合理的价格调整引流，提高酒店收益。

正方三辩七羽集团银河电竞酒店品牌创始人杨洋认为，从成本角度来看，酒店的品牌连锁化在于标准化的执行，从产品的标准化、筹备筹建成本的标准化，再到品牌的标准化、运营的标准化，想要降低公摊成本，连锁化、品牌化是大势所趋。

反方三辩90后单体酒店投资人程宁强调，单体酒店不用太多的品牌管理费用，其项目筹建过程中，投资人有更高的选择权和灵活度，在成本层面也更加可控。

事实上，整个市场无论是连锁酒店还是单体酒店，都只是市场中的两种不同业务形态，它们所面临的市场挑战是一样的，面对的管理困境和创新诉求也是类似的，没有绝对的高下之分，只是投资者在不同的环境和不同的时机下适用的形式会有所不同。结束这场精彩绝伦的正反博弈，第二届迈点投资峰会也逐渐走向尾声，但关于中国酒店投资市场未来发展的讨论并未结束。我们相信，随着越来越多的酒旅企业、投资人关注酒店的资产管理，中国酒店投资市场终将迎来璀璨的明天。

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